요코하마 미나토미라이21 · Yokohama Minato Mirai 21

Japan Kanagawa · 아시아

EC 원도심재생 1차 검증 · 근거 강함 참고용 선진사례

작성규칙 G4 현행 · 균형관점 보강 2026-09-28

이 사례는 인구감소지역에 직접 적용할 사례라기보다 규모·여건이 다른 참고용 선진·첨단 사례입니다. 인구 수백만 대도시 요코하마의 186ha 임해부 R&D 재생으로, 소도시 정주혁신과 규모가 달라 참고에 그친다.

이 사례 → 관련 모델 8 · 메울 지역 6

요약

일본 가나가와(Japan Kanagawa)의 요코하마는 도쿄 위성도시로서 산업 정체성이 약화됐습니다. 항만 재개발법이 추진됐고, 닛산·자율주행 등의 R&D가 이곳에 집적됐습니다.

풀려던 문제

도쿄 위성도시 요코하마의 산업 정체성 약화, 1970~80년대 미쓰비시 조선소 이전으로 공동화된 임해부 186ha 부지의 활용 과제.

기존 자산

186ha 임해부 부지, 1872년 일본 첫 철도 종착역의 역사성, 도쿄 30분 접근성, 요코하마시 광역(380만) 인구

실행 프로그램

항만 재개발법. 1965년 구상→1983년 착공된 항만 도시재생 + R&D 본부 집적

알려진 성공요인

요코하마시는 사업 목적을 3가지로 제시합니다. 간나이·이세자키초와 요코하마역 주변으로 나뉘어 있던 2개 도심을 하나로 연결하는 자립성 강화, 항만기능의 질적 전환, 수도권 업무기능 분담입니다. 시는 186ha 구역의 2025년 성과로 취업자 약 14만 7천 명, 사업체 약 2,050곳, 방문자 약 1억 180만 명을 기록했고, 구획 개발 완료 약 94%(2026년 3월)와 시 세입 약 230억 엔(2024년도)을 함께 명시했습니다. 부동산 전문기관은 2009년 8월 닛산 글로벌본사를 비롯한 도쿄권 기업의 본사 이전 사례를 꼽습니다.

숨은 성공요인

기업유치 조건은 조례와 계약서에 수치로 명시돼 있습니다. 2004년 4월 기업입지촉진조례는 중소기업 1억 엔·대기업 50억 엔 이상 투자에 보조금, 임차기업에 법인시민세 감면을 정했습니다. 시유지 58구획 공모 지침은 용도지정과 환매특약을 소유권 이전일부터 10년간 등기하고, 위반 시 매매대금 30%를 위약금으로 징수하게 했습니다. 1988년 7월 토지 소유자들이 자율 규칙 마을만들기 기본협정을 맺고, 2008년 4월 시 도시경관협의지구가 중첩 시행됐습니다. 공동구는 1983년도에 착수해 구획 개발에 앞섰고, 미나토미라이선 약 2,600억 엔 중 약 750억 엔이 개발자 부담금입니다.

성과

닛산·자율주행 등 R&D. 고용 8만, 입주 1900사

어긋난 것과 그 이유

요코하마시는 2012년 시의회 위원회 자료에 파시피코 요코하마를 민간이 건설·운영하는 방식으로 건설비 845억 엔 중 558억 엔을 차입으로 충당했고, 2030년까지 약 180억 엔 대수선이 필요한 시기에 시 직접대여금 160억 엔 상환이 시작돼 자금 조달이 어렵다고 명시했습니다. 시는 상환 시기를 9년 연기하고 손실보상을 설정하겠다고 밝혔습니다. 계획 취업인구는 19만 명이고 2025년 집계는 약 14만 7천 명입니다. 2010년 3월 간나이·간가이지구 활성화추진계획은 그 지구 종사자 수가 10년 동안 약 3만 5천 명 줄었다고 기록하고 원인을 미나토미라이21로 명시하지 않았습니다. 가나가와신문은 미쓰비시중공업이 2024년 8월 본사 기능을 도쿄로 이전한다고 전했습니다.

재현 전제조건

토지를 매각하는 기관이 계약서에 용도지정과 환매특약을 명시하고 등기할 수 있어야 하고, 토지 소유자 자율협정과 법정 경관지구가 함께 갖춰져야 담당자가 바뀌어도 규칙이 유지됩니다. 개발이익이 생기는 쪽이 기반시설비를 부담하는 약정은 개발 착수 전에 체결돼 있어야 합니다. 시행자를 기초자치단체가 맡아야 한다는 전제도 재검토할 수 있어야 합니다. 101.8ha 구획정리는 국가가 설립한 공단과 그 후신 기구가 1983년 11월부터 2011년 3월까지 시행했습니다.

우리 지역에 물을 것

지금 매각하는 공유재산과 산업단지 용지의 계약서에 용도지정과 환매특약을 명시하고 등기합니까?
기반시설을 먼저 구축하고 용지를 분양하는 사업이라면, 수요가 끊긴 해에 그 용지는 어떻게 활용합니까?
보조금과 세제 감면으로 유치한 기업은 지원 기간이 끝난 뒤 무엇 때문에 남습니까?

지역 적용 가능성

항만 도시재생 + R&D 본부. 한국 유사: 송도·세종·에코델타. 적합한 한국 지역 유형: 지방도시

적합한 고객 유형: 광역지자체 도시계획·산업 부서, 항만공사·도시개발공사, 부동산개발사, 대기업 본사이전·R&D 부서

운영 구조

주도 기관시정부

참여 주체Nissan·Kao R&D 본부, Yokohama U., RIKEN Yokohama, 요코하마시, Yokohama Smart Biz, 항구 도시

거버넌스MM21 협의회

재원민관 합작 재개발. 예산 규모: N/A

근거

[Tier1_Primary] | Minato Mirai 21 Information | https://www.ymm21.jp/upload/Info84.pdf | 검증 1983년 | MM21 construction started 1983; proposed 1965; ~190ha Yokohama

검증등급(근거 강도): 1차 검증 · 근거 강함: 공식·1차 자료로 확인된 근거. 출처 DB: global.

이 사례가 도움 될 수 있는 지역

이 사례가 다루는 갈래에서 아직 채울 여백이 남은 인구감소지역입니다. 처방이 아니라 ‘메울 만한 빈칸이 있는 곳’을 참고로 보여 드립니다. 각 지역의 1순위 빈틈은 표에서 함께 보실 수 있습니다.

지역별 진단 현황(우선검토 모델 = 그 지역에서 공백심각도가 큰 혁신모델 3가지 · 적용대상 = 24개 중 이 지역에 적합한 모델 수 · 매칭률·실행밀도는 비교 기준이며 우열 아님 · 세대 = 그 진단을 만든 작성규칙 세대, 세대가 다르면 수치를 바로 견주지 않음)
지역	한 줄 진단	우선검토 모델	적용 대상	매칭률	실행밀도	세대	버전
동구 부산	부산 동구는 해양수산부와 크루즈 관광특구를 잇달아 맞아 오가는 사람이 크게 늘었으나, 그 사람들을 유형별로 나눠 반복 방문과 소비로 잇는 관리 틀은 아직 갖추지 못했습니다.	B 갈래 · M06. 생활인구 8유형 포트폴리오 F 갈래 · M21. 경계자산 공동 거버넌스 C 갈래 · M10. 고령자산화·세대간 배움	12	83%	42%	G5(작성규칙 세대, 현행 G6)	진단보고서v260910n
강화군 인천	강화는 세계유산·인삼·화문석·갯벌과 3년째 늘어난 인구로 방문 기반을 갖춘 군이나, 그 방문·관계인구를 유형별로 관리하는 체계는 아직 마련되지 않았습니다.	B 갈래 · M06. 생활인구 8유형 포트폴리오 C 갈래 · M10. 고령자산화·세대간 배움 A 갈래 · M01. 예술제+유휴공간 영구전환	9	89%	44%	G5(작성규칙 세대, 현행 G6)	진단보고서v260910n
가평군 경기	가평은 자라섬 축제와 지방정원, 체류인구 986만 명으로 방문 기반을 갖춘 지역이나, 그 방문을 유형으로 나눠 재방문으로 잇는 관리 체계는 공개자료에서 아직 확인되지 않습니다.	B 갈래 · M06. 생활인구 8유형 포트폴리오 D 갈래 · M12. 도서 모빌리티 A 갈래 · M04. 웰니스·돌봄 회복 거점	10	100%	47%	G5(작성규칙 세대, 현행 G6)	진단보고서v260910n
고성군 강원	고성은 통일전망대와 석호·바다로 사람을 부르는 힘을 갖춘 접경 군이나, 오는 사람을 유형과 재방문으로 세는 방식은 공개자료에서 아직 확인되지 않습니다.	B 갈래 · M06. 생활인구 8유형 포트폴리오 B 갈래 · M07. 오가는 마을 무상임대·정착 F 갈래 · M21. 경계자산 공동 거버넌스	11	100%	45%	G5(작성규칙 세대, 현행 G6)	진단보고서v260908u
양구군 강원	양구는 경관·안보관광과 1차산업 브랜드에 군부대 유휴부지의 산업용지 전환까지 밟아 온 군이나, 그 자산이 가공·유통과 재투자를 거쳐 소득으로 도는 구조는 아직 갖추지 못했습니다.	E 갈래 · M17. 협동조합 금융·6차 D 갈래 · M13. 의료 전달·농촌 모빌리티 E 갈래 · M14. 대학·연구·산업 앵커	10	100%	47%	G5(작성규칙 세대, 현행 G6)	진단보고서v260908u
화천군 강원	화천은 산천어축제와 열두 해 이어 온 양육 지원을 갖춘 접경 산촌이고, 2026년 들어 여든 해 넘게 내보낸 물의 몫을 6개 시군 공동협의체로 되받겠다고 나섰으나, 그 몫을 나눌 배분 규약과 앞으로 지을 태양광의 환류 규약은 공개자료로는 아직 확인되지 않습니다.	F 갈래 · M21. 경계자산 공동 거버넌스 B 갈래 · M08. 생활권 사회적 연결·고립 대응 D 갈래 · M13. 의료 전달·농촌 모빌리티	14	64%	29%	G5(작성규칙 세대, 현행 G6)	진단보고서v260908u

92혁신진단 전체 보기 →

같은 갈래의 혁신모델 · 작동기전

이 사례를 직접 근거로 삼는 혁신모델은 아직 없습니다. 대신 같은 갈래(E. 산업·일자리·경제기반, C. 정주여건·생활복지)의 혁신모델과 그 작동기전(필수기전)입니다. 근거가 아니라 ‘이 사례가 어떤 모델의 기전에 해당할 수 있는지’를 살펴보기 위한 참고 자료입니다.

M09 생활만족도·정주여건 향상 정주여건·생활복지 · 근거등급 E2

1억 미만 생활밀착 사업을 같은 형식으로 여러 마을에서 동시에 펼치고, 민간·NPO가 운영하며 생활만족도·재참여로 평가한다.

작동기전(필수기전)